武汉楼市的“冰与火之歌”

       上半年武汉的楼市之火热在全国都榜上有名。这也难怪，过去十年中武汉的房价平均上涨三倍，相比北上广深一线大咖，这点涨幅真不算啥。更何况，上半年楼市的热点集中在二线城市。就武汉来说，2016上半年，武汉主城区住宅成交量达112486套，同比增长95.4%，其中三月和四月连续刷新武汉单月成交量历史纪录。开发商拿地热情不减，5月更是地王频现，主城区楼面地价已达18011元/米。预计下半年如政策不收紧，武汉楼市成交仍将火热，但大武汉的楼市绝不是以“火热”单一论之。

       改善性房源成交稳定，豪宅成交遭到腰斩

       据统计，今年二季度，武汉市高端住宅的新增供应为3324套，销售量为2513套，144平以上豪宅成交量大幅减少，且多集中在江汉区，武昌区和汉阳区成交量环比下降。

       据分析，由于大量需求已于去年垫底和今年年初释放，武汉高端住宅供需双降导致成交量下跌。业内人士估计，随着来自一线城市和周边城市的投资需求向武汉转移，预计未来的总体需求会持续上升，这也将带动武汉高端住宅的销售价格短期内保持上涨趋势。

       内环成交锐减，远城区成供应主力

       从下图中可以看出，今年上半年武汉主城区房产成交量在经历一轮上涨之后展开了震荡走势。这其中，内环地区成交量几近腰斩，二环以内也减了三成。

       如果说是中心区房价高不可攀，南湖几乎无地可卖造成了主城区房价明显的结构性回落，一直默默无闻的远城区则因尚处价值洼地而异军突起。特别是随着武汉市轨道交通建设的发展，远城区房价渐有“地铁一响，黄金万两”的趋势。2014-2016年上半年东湖高新区、洪山区土地成交面积分别为248.24万方、225.63万方，位居武汉一、二名，从开发周期计算，白沙洲和光谷东将成为近两年武汉楼市的供应主力。

       白沙洲直逼万元大关，东西湖量增有隐忧

       白沙洲的楼市均价在六七千档已徘徊了近4年，到2016年初，白沙洲大多数新盘几乎仍是每平7千出头的均价。然而在今年二季度，白沙洲新开楼盘总体均价已达9000元/平。以价格“洼地”著称的白沙洲，悄然成为刚需盘踞首选的不二区域。随着交通改善、人群入住，其他商业、教育、医疗等配套设施也将逐步完善……专家指出，白沙洲作为武汉仅存的几个价值洼地之一，至少还有10年的稳定增长期。

       同样属于远城区的东西湖在今年上半年成交量稳步上升，特别是已经有武汉新港空综保区落户的东西湖，又有了武汉自贸区的猜想。但目前来看，东西湖的房产市场也埋藏了隐忧。自2014年以来，东西湖片区内的烂尾楼集中爆发。现在，曾经入驻东西湖的品牌房企已基本撤离，中小房企普遍存在高杠杆运行、资金链高风险的问题。再加上东西湖紧邻大汉口却陷入飞地困境，近年来，烂尾楼密集似乎成了武汉东西湖区难以抹去的印记。

       来源：DIY网贷

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